به گزارش مهر، تشدید تنش‌های ژئوپلیتیکی و جنگ ایران، علاوه بر پیامدهای سیاسی و اقتصادی در سطح بین‌المللی، بازار مسکن آمریکا را نیز تحت تأثیر قرار داده و امید خریداران خانه برای کاهش نرخ تسهیلات مسکن را با چالش مواجه کرده است. افزایش قیمت نفت، نوسانات بازار اوراق قرضه و تشدید نگرانی‌ها درباره تورم، از جمله عواملی هستند که می‌توانند به افزایش نرخ وام مسکن در آمریکا منجر شوند و هزینه خرید خانه را برای خانوارها افزایش دهند.

در شرایطی که توان مالی خانوارهای آمریکایی از پیش تحت فشار افزایش هزینه‌های زندگی و قیمت مسکن قرار دارد، حتی تغییرات جزئی در نرخ بهره تسهیلات مسکن نیز می‌تواند تأثیر قابل توجهی بر قدرت خرید متقاضیان داشته باشد. به این ترتیب، تحولات نظامی در خاورمیانه که در نگاه نخست ارتباط مستقیمی با بازار املاک آمریکا ندارند، از مسیر بازار انرژی و نظام مالی جهانی به یکی از عوامل اثرگذار بر هزینه خانه‌دار شدن در این کشور تبدیل شده‌اند.

افزایش قیمت نفت چگونه نرخ وام مسکن را بالا می‌برد؟

قیمت نفت بیش از آنچه بسیاری از شهروندان آمریکایی تصور می‌کنند، بر هزینه‌های زندگی و به‌ویژه بازار مسکن این کشور تأثیرگذار است. هرگونه تهدید علیه تولید نفت یا مسیرهای انتقال و حمل‌ونقل انرژی در خاورمیانه می‌تواند به افزایش ناگهانی قیمت نفت منجر شودبر اساس گزارشی که روزنامه واشنگتن‌پست منتشر کرده است، قیمت نفت بیش از آنچه بسیاری از شهروندان آمریکایی تصور می‌کنند، بر هزینه‌های زندگی و به‌ویژه بازار مسکن این کشور تأثیرگذار است. هرگونه تهدید علیه تولید نفت یا مسیرهای انتقال و حمل‌ونقل انرژی در خاورمیانه می‌تواند به افزایش ناگهانی قیمت نفت منجر شود؛ اتفاقی که علاوه بر بالا بردن قیمت بنزین، هزینه حمل‌ونقل کالاها را نیز افزایش می‌دهد و در نهایت به رشد قیمت مواد غذایی و سایر کالاها دامن می‌زند.

این روند در ادامه از طریق انتظارات تورمی به بازارهای مالی منتقل می‌شود. سرمایه‌گذارانی که نسبت به افزایش تورم نگران هستند، معمولاً برای خرید اوراق قرضه خزانه‌داری آمریکا بازدهی بالاتری مطالبه می‌کنند. این اوراق یکی از مهم‌ترین ابزارهای دولت فدرال آمریکا برای تأمین مالی و استقراض محسوب می‌شوند.

اگرچه نرخ وام مسکن به‌طور مستقیم بر اساس بازده اوراق قرضه تعیین نمی‌شود، اما این دو نرخ معمولاً در یک مسیر حرکت می‌کنند. از همین رو، افزایش بازده اوراق خزانه‌داری در پی تشدید نگرانی‌های تورمی می‌تواند هزینه دریافت تسهیلات مسکن را نیز افزایش دهد.

بر اساس داده‌های شرکت فردی مک، میانگین نرخ سود وام مسکن ثابت ۳۰ ساله در ۲۹ اکتبر به ۷.۲۴ درصد رسیده است؛ رقمی که در مقایسه با نرخ ۶.۱۷ درصدی ثبت‌شده در مدت مشابه سال گذشته، افزایش قابل توجهی را نشان می‌دهد.

چرا جنگ برخلاف انتظار به کاهش بازده اوراق منجر نشد؟

معمولاً در دوره وقوع درگیری‌های بین‌المللی، سرمایه‌گذاران برای کاهش ریسک سرمایه‌گذاری به سمت دارایی‌های امن‌تر، از جمله اوراق قرضه خزانه‌داری آمریکا، حرکت می‌کنند. افزایش تقاضا برای این اوراق نیز می‌تواند بازدهی آنها را کاهش دهد؛ با این حال، روند مشاهده‌شده در سال ۲۰۲۶ تاکنون با این الگوی معمول تفاوت داشته است.

پاتریک بویل، مدیر سابق صندوق پوشش ریسک و استاد مدعو امور مالی در کالج کینگ لندن، در گفتگو با واشنگتن‌پست تأکید کرده است که نوع بحران و پیامدهای اقتصادی آن، نقش تعیین‌کننده‌ای در واکنش بازارهای مالی دارد.

وی در این باره گفت: شوک‌هایی که رشد اقتصادی را تهدید می‌کنند و موجب کاهش قیمت‌ها می‌شوند، باعث می‌شوند سرمایه‌گذاری در دارایی‌های امن برنده باشد؛ اما شوک‌هایی که قیمت انرژی را افزایش می‌دهند، آن هم در شرایطی که نرخ تورم از قبل بالاتر از سطح هدف قرار دارد، موجب می‌شوند نگرانی‌های تورمی بر بازار غلبه کنند.

بر این اساس، تفاوت اصلی در واکنش بازارهای مالی به بحران‌های ژئوپلیتیکی، به ماهیت آثار اقتصادی آنها بازمی‌گردد؛ به‌طوری که اگر یک بحران به افزایش قیمت انرژی و تشدید تورم منجر شود، ممکن است برخلاف انتظار، فشار بیشتری بر بازار اوراق قرضه و نرخ تسهیلات مسکن وارد کند.

استیون پارانگی، مدیر شرکت خدمات وام مسکن آلپاین، درباره افزایش هم‌زمان نرخ بهره و قیمت مسکن می‌گوید: رشد اخیر نرخ‌های بهره به‌ویژه ناخوشایند است؛ چراکه قیمت خانه نیز به‌شدت افزایش یافته و همین مسئله فشار مضاعفی بر خریداران وارد کرده است

افزایش نرخ بهره چه هزینه‌ای به خریداران مسکن تحمیل می‌کند؟

افزایش نرخ بهره برای مالکان فعلی خانه که تسهیلات مسکن با نرخ سود ثابت دریافت کرده‌اند، تغییری در میزان اقساط ماهانه ایجاد نمی‌کند؛ چراکه نرخ سود وام آنها از ابتدا مشخص شده است. با این حال، متقاضیانی که قصد خرید خانه و دریافت تسهیلات جدید را دارند، مستقیماً تحت تأثیر افزایش نرخ‌ها قرار می‌گیرند و ممکن است با رشد قابل توجه هزینه بازپرداخت وام مواجه شوند.

برای درک ابعاد این افزایش، می‌توان یک وام مسکن ۴۰۰ هزار دلاری با دوره بازپرداخت ۳۰ ساله را در نظر گرفت. در صورتی که نرخ سود این تسهیلات ۶.۵ درصد باشد، متقاضی باید ماهانه حدود ۲ هزار و ۵۲۸ دلار بابت اصل و سود وام پرداخت کند.

اما اگر دریافت تسهیلات به تعویق بیفتد و نرخ سود یک واحد درصد افزایش پیدا کند و به ۷.۵ درصد برسد، مبلغ قسط ماهانه به حدود ۲ هزار و ۷۹۷ دلار افزایش خواهد یافت.

هزینه وام مسکن در آمریکا؛ اقساط ماهانه ۲۶۹ دلار بیشتر شد

به این ترتیب، متقاضی در هر ماه حدود ۲۶۹ دلار بیشتر پرداخت می‌کند و در مجموع دوره ۳۰ ساله بازپرداخت، با فرض ثابت ماندن سایر شرایط، هزینه اضافی پرداختی او به حدود ۱۰۰ هزار دلار می‌رسد.

استیون پارانگی، مدیر شرکت خدمات وام مسکن آلپاین (Alpine Mortgage Services)، در گفتگو با واشنگتن‌پست با اشاره به افزایش هم‌زمان نرخ بهره و قیمت مسکن اظهار کرد: رشد اخیر نرخ‌های بهره به‌ویژه ناخوشایند است؛ چراکه قیمت خانه نیز به‌شدت افزایش یافته و همین مسئله فشار مضاعفی بر خریداران وارد کرده است.

وی افزود: حتی افزایش نیم‌درصدی نرخ بهره نیز می‌تواند خرید خانه را برای برخی متقاضیان غیرممکن کند.

پارانگی با مقایسه شرایط کنونی با افزایش ناگهانی نرخ وام مسکن در سال‌های ۲۰۲۱ و ۲۰۲۲، نسبت به دشواری پیش‌بینی روند آینده نرخ‌ها هشدار داد و تأکید کرد که حتی فعالان و متخصصان بازار مسکن نیز در تشخیص مسیر حرکت نرخ بهره با چالش مواجه هستند.

وی همچنین با اشاره به هزینه‌بر بودن انتظار برای کاهش نرخ تسهیلات گفت: برخی خریداران را دیده‌ام که در انتظار کاهش یک‌هشتم یا یک‌چهارم درصدی نرخ بهره، خرید خانه را به تعویق انداخته‌اند، اما پیش از آنکه نرخ‌ها در نهایت تثبیت شوند، روند بازار برخلاف انتظار آنها تغییر کرده است.

خریداران مسکن چگونه با افزایش نرخ بهره مواجه شوند؟

در شرایطی که تحولات ژئوپلیتیکی، جنگ‌ها، قیمت جهانی نفت و تصمیمات بازارهای مالی خارج از کنترل خریداران مسکن قرار دارند، متقاضیان خرید خانه عملاً امکان تأثیرگذاری مستقیم بر عوامل تعیین‌کننده نرخ تسهیلات را ندارند.

از سوی دیگر، حتی کارشناسان اقتصادی و فعالان بازار وام مسکن نیز نمی‌توانند با اطمینان مسیر آینده نرخ‌ها را پیش‌بینی کنند. همین مسئله تصمیم‌گیری برای خریداران را دشوارتر کرده است؛ به‌ویژه آنکه انتظار برای کاهش نرخ بهره، لزوماً به معنای ارزان‌تر شدن هزینه خرید خانه در آینده نیست و ممکن است در صورت افزایش مجدد نرخ‌ها، هزینه نهایی تسهیلات را به میزان قابل توجهی بالا ببرد.

در مجموع، تحولات اخیر نشان می‌دهد که پیامدهای اقتصادی جنگ ایران فراتر از بازار انرژی و تجارت جهانی گسترش یافته و بازار مسکن آمریکا نیز از مسیر افزایش انتظارات تورمی و نوسانات بازار اوراق قرضه، تحت تأثیر این تحولات قرار گرفته است؛ موضوعی که می‌تواند روند خانه‌دار شدن خانوارهای آمریکایی را دشوارتر کند.