خبرگزاری ایسنا؛ در دوران اوج خرید و فروش مسکن شهر تهران در بهمن ماه سال ۱۳۹۱ بالغ بر ۳۶ هزار معامله انجام شد که یک رکورد برای دفاتر املاک محسوب می‌شود. پس از آن با ورود مسکن به دوران رکود، معاملات به تدریج افت کرد و تا پنج سال بعد از آن در میانگین ماهیانه ۱۵ هزار فقره قرار گرفت.

تا این‌که از ابتدای سال ۱۳۹۶ در اثر افت ارزش واقعی قیمت ملک نسبت به تورم و رسیدن قیمت مسکن به کف، معاملات نیز مقدار اندکی بالا رفت و در آذرماه ۱۳۹۶ به اوج خود طی پنج سال قبل از آن رسید. در آذرماه سال گذشته ۱۷ هزار و ۸۰۰ مورد خرید و فروش مسکن در شهر تهران انجام شد که رشد ۵۰ درصدی را نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن نشان می‌داد. اما با رشد تدریجی قیمت‌ها مجددا خرید و فروش پایین آمد تا این‌که در آذرماه امسال به ۶۸۰۰ فقره یعنی کمی بیش از یک سوم مدت مشابه سال قبل رسید.

مشتری در بازار مسکن وجود ندارد

یک کارشناس دفاتر مشاور املاک واقع در منطقه یک تهران با بیان این‌که معاملات در این منطقه به حدود یک سوم سال قبل رسیده است گفت: فروشندگان به طور دائم قیمت‌های پیشنهادی را بالا می‌برند. از طرف دیگر حجم زیادی از آپارتمان‌های کلیدنخورده که بین یک تا پنج سال از عمر آنها می‌گذرد در منطقه یک قرار دارد. با این حال قیمت‌های منطقه نسبت به آبان ماه تکان خورد و بین یک تا چهار میلیون تومان در هر متر مربع بالا رفت اما خریدار چندانی وجود ندارد. این موضوع به کار ما لطمه می‌زند. به نظر من تا شب عید قیمت‌ها ثابت می‌شود و خرید و فروش مقداری انجام خواهد شد. در حال حاضر بجز معدود سرمایه‌دارانی که ملک را به قصد حفظ سرمایه خریداری می‌کنند، مشتری دیگری در بازار وجود ندارد.

بنابراین گزارش، قیمت مسکن شهر تهران تحت تاثیر احتیاط طرف عرضه، رشد تقاضا در منطقه ۱ و ورود سرمایه‌های بازار ارز به بخش مسکن، برخلاف پیش‌بینی‌ها در آذرماه رشد ۴.۱ درصد ماهیانه را تجربه کرد که رقم بالایی محسوب می‌شود؛ هرچند سرعت رشد ماهیانه آن نسبت به شهریورماه، مهرماه و آبان ماه ۱۳۹۷ که به ترتیب ۹.۴، ۶.۴ و ۶.۶ درصد بود کاهش یافته و یک کارشناس اقتصاد مسکن از احتمال صفر شدن سرعت افزایش قیمت مسکن شهر تهران تا پایان امسال خبر می‌دهد.

ظرفیت بازار مسکن پر شده است

مهدی سلطان محمدی، کارشناس بازار مسکن افت شدید توان طرف تقاضا را در کاهش ۶۲ درصدی معاملات مسکن شهر تهران در آذرماه موثر دانست و افزود: با توجه به روندی که در بازار مسکن می‌بینیم بخش تقاضا باوجود این حجم از افزایش قیمت هم‌چنان ضعیف باقی مانده و رشد قابل توجهی که مسکن در طول یک سال گذشته داشته، همه حاکی از آن است که ظرفیت اقتصاد مسکن پر شده و یک دوره رکود نسبتا طولانی را در این بخش انتظار داریم.

مصطفی قلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک نیز پیش بینی کرده با توجه به کاهش نرخ ارز، بازار مسکن شهر تهران در ماههای پیش رو دچار ثبات شود و تلاطم قیمتی فروکش کند. تابلوی معاملات مسکن در آذرماه نشان می دهد که این گزاره در مسیر تحقق قرار گرفته است. در آذرماه ۱۳۹۷ بیشترین رشد ماهیانه قیمت مسکن شهر تهران به ترتیب در مناطق ۱، ۱۲ و ۷ رخ داده که نسبت به آبان ماه به ترتیب با ۱۱، ۱۱ و۹ درصد رشد قیمت مواجه بودند. در سایر مناطق رشد محسوسی نسبت به آبان ماه مشاهده نشده و حتی در منطقه ۱۶ که البته تنها ۱۱۹ مورد معامله در آن صورت گرفته میانگین قیمتها ۶.۶ درصد نسبت به آبان ماه کاهش یافته است.

چهار سیگنال از احتمال ثبات قیمت در ماه‌های پیش رو

از سوی دیگر همانند ماههای گذشته سهم واحدهای نوساز در معاملات، باز هم شیب کاهشی داشت. با اینکه واحدهای تا ۵ سال ساخت با ۴۳ درصد بیشترین سهم از معاملات مسکن شهر تهران را در آذرماه ۱۳۹۷ به خود اختصاص داده، این سهم نسبت به ماه مشابه سال قبل ۵.۴ درصد از کل قراردادها کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت ۶ سال به بالا ۵.۵ درصد افزوده شده است. حرکت طرف تقاضا به سمت واحدهای کوچکتر، دیگر متغیر بازار مسکن شهر تهران است. سال گذشته در همین زمان واحدهای ۶۰ تا ۷۰ متر با سهم ۱۴.۳ درصد از کل معاملات، بیشترین فروش را به خود اختصاص داده بودند. امسال این رتبه مربوط به واحدهای ۵۰ تا ۶۰ متر با ۱۴.۸ درصد است.

بنابراین افت شدید معاملات، وجود فضای سفته بازانه، رشد سهم واحدهای قدیمی از کل معاملات و افزایش سهم واحدهای کوچک متراژ چهار گزاره اصلی بازار مسکن شهر تهران را تشکیل می دهد که می تواند نشان دهنده قرار گرفتن بازار در بالاترین سطح ظرفیت خود باشد و از ماههای آینده رکود تورمی جای خود را به رکود غیرتورمی خواهد داد.

بانک‌ مرکزی تازه‌ترین گزارش خود را از تحولات قیمت مسکن در آذرماه سال جاری منتشر کرد که بر اساس آن، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در آذر ماه سال جاری به ۶۸۰۰ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۰.۶ و ۶۱.۷ درصد کاهش نشان می‌دهدبر اساس این گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران در آذرماه سال ۱۳۹۷ معادل ۹میلیون و ۵۵۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۴.۱ و ۹۱.۸ درصد افزایش را نشان می‌دهد.