مسعود برزیده 

سالهاست که قوانین و مقررات حقوقی در ایران نظیر مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک، ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مانند املاک و مستغلات را به افراد حقیقی و حقوقی تکلیف نموده؛ و عدم ثبت اینگونه معاملات را فاقد وجاهت قانونی و از درجه اعتبار ساقط نموده است. اما در این میان و در رویه های حاکم، این نوع قراردادها را مطابق ماده ۱۰ قانون مدنی محترم شمرده می شد و جزو معاملات معتبر تلقی می گردید. اما همین موضوع موجب می شد؛ کلاهبرداران و سودجویان از طریق تنظیم معاملات عادی حتی در خصوص پلاک هایی که در دفتر املاک اداره ثبت اسناد و املاک ثبت و درج گردیده بودند؛ سودها و منافع ناروای بسیاری را کسب و نهایتا متواری می شدند. البته در برخی موارد گرفتار حکم قانون و محکمه می گردیدند؛ که متعاقب آن زیاندیده یا به حق و حقوق نمی رسید؛ یا به سختی پروسه و روند طولانی وصول مطالبات خود را در راهروهای دادگاه طی می نمود.
بالاخره پس از کش و قوس های فراوان قانونگذار توانست؛ این طرح و موضوعی که سالها بر زمین مانده بود؛ و اجرا نمی شد را اینبار با تصویب قانون "الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول" و اجرای رسمی آن در ۱۴۰۳/۰۴/۰۳ لازم الاجرا نماید.
هر چند هدف قانونگذار را می توان تحول شگرفی در انعقاد قراردادها و معاملات اموال غیر منقول دانست؛ ولی چالش های فراوانی در سر راه وجود دارد؛ که پرداختن به آن ها در این مقاله نمی گنجد.
اجرایی شدن قانون "الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول" فرصتی مغتنم است؛ تا صاحبان املاک و مستغلات و اشخاصی که قصد هرگونه معامله اعم از خرید و فروش و انتقال منافع بیش از ۲ سال، صلح، اجاره و... در ارتباط با آن ها را دارند؛ با ساز و کارهای امن و قانونی نسبت به انجام آن ها اقدام نمایند.
هر چند تبیین قانون یاد شده؛ را تماما نمی توان در این مقاله تشریح نمود؛ اما اهم مفاد و مواد آن را در ادامه مورد بررسی قرار خواهیم داد.
همانگونه که گفته شد؛ مطابق ماده ۱ قانون الزام، هم اکنون تمامی عقود و معاملات همانند انتقال قطعی، منافع بیش از ۲ سال و... در ارتباط با اسناد مالکیت سبز رنگ که از زمان لازم الاجرا شدن قانون فوق الذکر صادر شده اند؛ مستلزم ثبت در سامانه الکترونیک اسناد هستند. در غیر اینصورت مطابق همان قانون، معاملات مزبور فاقد اعتبار و آثار حقوقی بوده؛ و در صورت بروز مشکل، متعاقبا صرفا می توان وجهی که پرداخته شده است؛ را استرداد نمود.
لازم به ذکر است؛ ضمن اشاره به این نکته که تنظیم معاملات عادی مشمول این قانون در بنگاه های املاک جرم انگاری شده است؛ طرح مسائل ناشی از قراردادهای عادی نسبت به اسناد مالکیت سبز رنگ، در محاکم قضایی و الزام طرف مقابل به اجرای مفاد آن نیز، در صورت عدم ثبت قرارداد در سامانه مزبور، ترتیب اثر داده نخواهد شد.
مکانیسم ثبت این نوع معاملات به اینگونه است؛ که متعاملین قاعدتا پس از مراجعه به مشاوران و بنگاه های املاک دارای مجوز، به جهت عقد قرارداد بیع و اجاره، در اصل پیش نویس قرارداد آن ها از طریق سامانه کاتب به دفتر اسناد رسمی مورد نظر ارجاع داده شده؛ و طرفین قرارداد ظرف مهلت ۵ روز از تاریخ ثبت پیش نویش در سامانه توسط مشاور املاک، فرصت دارند؛ با در دست داشتن مدارک مثبته اعم از کارت شناسایی و سند مالکیت ملک، به دفتر اسناد رسمی ذکر شده در قرارداد مراجعه نموده و نسبت به ثبت پیش نویس مذکور جهت انعقاد قرارداد و مترتب شدن آثار حقوقی بر روی آن اقدام نمایند. البته به فراخور نوع معامله فی مابین، که من باب مثال می تواند عقد بیع یا صلح باشد؛ متعاقب آن بنچاق و سند رسمی در همان دفترخانه تنظیم، ثبت و رسما انتقال مالکیت انجام خواهد شد.
ذکر این موضوع نیز می تواند حائز اهمیت باشد؛ که در صورت صدور وکالتنامه های فروش اموال غیر منقول بدون حق عزل، الزاما مالیات موضوع ماده ۵۹ قانون مالیات های مستقیم بر اساس ارزش معاملاتی ملک پرداخت گردیده؛ و ۹ ماه بیشتر اعتبار نداشته؛ تا به نوعی خریدار در اثنای این مدت انتقال مالکیت را انجام داده؛ تا هم از پرداخت مجدد مالیات فوق الذکر معاف گردد؛ هم از مشکلات احتمالی بعدی جلوگیری شود.
نکته ای دیگر از این قانون که می توان به آن اشاره نمود؛ راه اندازی سامانه موضوع ماده ۱۰ موسوم به "سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی" است؛ که در اصطلاح به آن سامانه "ساغر" یا "ادعا" نیز می گویند.
کارکرد و علت راه اندازی این سامانه که از اوایل خردادماه سال جاری به بهره برداری رسیده است؛ ساماندهی قراردادها و معاملات غیر رسمی و الزام اشخاص به تنظیم قراردادهای رسمی در خصوص معاملات اموال غیر منقول می باشد.

به عبارتی دیگر، راه اندازی این سامانه جهت ثبت ادعای اشخاصی است؛ که نسبت به عین یا منافع یک ملک (یا املاکی دیگر) تقاضای ثبت آن را دارند. هم اکنون مطابق بخشنامه صادره از سوی رئیس محترم قوه قضاییه، افرادی که در ارتباط با املاکی که سند مالکیت آن ها از تاریخ ۱۳۹۶/۰۱/۰۱ لغایت ۱۴۰۵/۰۲/۳۱ صادر گردیده؛ و نسبت به آن معامله ای داشته؛ یا ادعایی دارند؛ باید ادعای خود را در "سامانه ساماندهی اسناد عادی" یا همان "سامانه ساغر" ثبت نمایند؛ و در صورت عدم ثبت، ادعا و طرح مسائل حقوقی در خصوص املاک یاد شده؛ در محکمه قابلیت استماع و پذیرش نخواهد داشت.
موضوع مهم دیگری که اشاره به آن خالی از لطف نیست؛ قراردادهای یکسان است؛ که شباهت هایی نیز به فرآیند ثبت پیش نویس قراردادهای املاک در سامانه کاتب و ثبت آنی دارد. ولی یکی از تفاوت های اساسی آن ها با پیش نویس قرارداد این است؛ که قابلیت افزایش یا کاهش شروط قراردادی هنگام ثبت توسط اشخاص را در سامانه ندارند و هر کدام از آن ها مختص یک نوع معامله ملکی است. البته با مکانیسمی که مقنن پیش بینی نموده؛ متعاملین باید ظرف مهلت ۳ ماه به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده، تا پس از رفع محدودیت ها، نسبت به ادامه روند ثبت نهایی معامله در سامانه و صدور سند مالکیت اقدام شود. البته با توجه به نوپا بودن رویه مزبور، و همچنین جلوگیری از اطاله کلام، در مقاله ای دیگر به آن خواهیم پرداخت.
علی ایحال، "قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول" سعی در آن دارد؛ تا تمامی معاملات و قراردادهای راجع به املاک و مستغلات در سامانه های کاتب و ثبت آنی و همینطور دفتر املاک اداره ثبت اسناد و املاک، به ثبت رسیده؛ تا در نهایت از کلاهبرداری ها و دعاوی مرتبط با املاک در محاکم و مراجع ذی ربط و همچین گرفتاری ها و مصائب پس از آن که گریبان طرفین معامله را خواهد گرفت؛ جلوگیری نموده؛ و با پیش بینی رویه ها و چارچوب های جدید و نوآورانه، این دست دعاوی را به حداقل برساند.

مسعود برزیده
سردفتر اسناد رسمی ۱۴۶ بوشهر
و کارشناس رسمی دادگستری