ماهنامه دنیای سرمایه گذاری - محمدرضا نجفی: اگر بخواهیم به چشم سرمایه گذاری به این صنعت نگاه کنیم، می بینیم صنعت گردشگری در مجموع به سه بخش اصلی اقامتی و حمل و نقل و خوراک خلاصه شده است. در این میان، هزینه های اقامت و حمل و نقل طبیعتا سهم بیشتری از هزینه های گردشگران را به خود اختصاص می دهد و اغلب عاملی تعیین کننده در انتخاب مقصد گردشگران بوده و شرکت های سرمایه گذار و فعال در زمینه صادرات نامریی، همواره در تلاش هستند تا این هزینه ها را به خصوص در بخش مراکز اقامتی با استاندارد مخصوص به حداقل خود برسانند.

این در حالی است که ایران به رغم اینکه از نظر معیارها و استانداردهای صنعت گردشگری به عنوان یکی از هفت کشور برتر از نظر تعداد جاذبه های گردشگری در نقشه جغرافیایی دهکده جهانی شناخته و معرفی شده است، هنوز در این زمینه گامی اساسی برنداشته و با بسیاری از معیارهای اقتصادی در صنعت هتلداری فاصله ای معنادار دارد.

 

بر اساس سند چشم انداز 1404، ایران قرار است میزبان 20 میلیون گردشگر باشد تا با استفاده از درآمدهای چشمگیری ارزی این صنعت، چرخ اقتصاد و همچنین تقاضای کار جوانان و متخصصانش را پاسخگو باشد. اما به راستی صنعت هتلداری یا همان مراکز اقامتی خودمان اکنون در چه وضعیتی قرار دارد و چه افق هایی می توانیم برای سرمایه گذارانی که علاقه مند به حضور در این صنعت هستند متصور باشیم؟

400 هتل استاندارد کم داریم

جمشید حمزه زاده، رئیس جامعه هتلداران ایران، با اشاره به تعداد هتل های ایران گفت: «در حال حاضر 1100 هتل یک تا پنج ستاره در سطح کشور وجود دارد که از این تعداد 140 هتل گواهینامه استاندارد دریافت کرده اند و به عبارتی برای 30 درصد هتل ها گواهی استاندارد صادر شده و تعداد 767 هتل نیز درخواست گواهی داده اند تا مراحل و فرآیندهای لازم در این زمینه صورت گیرد.»

حمزه زاده در ادامه افزود: «به این ترتیب 67 درصد هتل ها در انتظار دریافت گواهی استاندارد هستند؛ این در حالی است که تاکنون 23 واحد نیز برای دریافت این گواهی اقدام نکرده اند که مجموع آنها 3 درصد کل هتل های فعال ایران هستند.

وی با اشاره به افق 1404 برای رسیدن به توسعه اقتصادی تصریح کرد با توجه به افزایش حجم تورهای ورودی به کشورمان به خصوص در دوران پسابرجام اکنون می بینیم نه تنها با سیاست های تعیین شده در افق 1404 فاصله داریم، بلکه امروز به نوعی ظرفیت هتل های کشورمان نسبت به تقاضای سفر بسیار پایین است، تا جایی که به اعتقاد برخی تورگردانان، ظرفیت گردشگری ایران یعنی ظرفیت هتل های اصفهان، بسیار پایین است و وقتی هتل های این شهر به عنوان اولین مقصد گردشگری برای خارجی ها تکمیل می شود، تقاضای ورود به ایران با کاهش چشمگیری روبرو خواهد شد.»

رئیس جامعه هتلداران ایران گفت تا رسیدن به اهداف تعیین شده برای سال 1404 به اعتقاد فعالان صنفی حدود 400 هتل استاندارد کم داریم و لازم است در این زمینه یعنی توسعه هتل های مورد نیاز با استفاده از سیاست ها و مشوق هایی نه تنها از ظرفیت های داخلی استفاده کنیم، بلکه به گونه ای برنامه ریزی کنیم تا سرمایه های خارجی نیز به عنوان فرصتی مناسب، جذب صنعت هتلداری کشورمان شوند.»

وی تاکید کرد: «در دوران تحریم تقاضای سرمایه گذاری خارجی برای ساخت هتل های استاندارد و جهانی خیلی کم بود اما تنها مشکل ما برای رسیدن به نقطه مناسب در صنعت هتلداری تحریم نبود و مسائل داخلی هم بر آن تاثیر داشت.»

این مسئول صنفی معتقد است طبق بررسی های انجام شده 90 درصد مشکلات جذب سرمایه گذار در صنعت هتل مربوط به داخل کشور است که یکی از عمده ترین موارد را می توان در گران بودن زمین دانست زیرا در شهرهای بزرگ توریستی، یعنی دقیقا جایی که به هتل های استاندارد نیاز داریم؛ زمین بسیار گران است. برای مثال اصفهان و شیراز و تهران که مراکز بزرگ گردشگری هستند، زمین کم و قیمت ها بسیار بالاست.

 

حمزه زاده در ادامه افزود: «البته این تنها یک مورد از مشکلات موجود است و از طرفی فرآیند دریافت موافقت های اصولی نیز بسیار پیچیده و زمان بر است و باید استعلام های مختلفی گرفته شود که در عمل به هیچ عنوان، لزومی به دریافت آنها نیست.»

این مقام صنفی گفت: «همه می دانیم سرمایه گذاران در تمامی صنوف همواره نیازمند استفاده از تسهیلات بانکی هستند و در تمام دنیا دولت ها تسهیلات مورد نیاز را با سود کم در اختیار این افراد قرار می دهند تا از این امتیاز به عنوان اهرمی برای جذب سرمایه های بیشتر استفاده کنند؛ در حالی که در ایران وقتی سرمایه گذاران برای دریافت وام به بانک های دولتی مراجعه می کنند، آنچنان درگیر فرآیند بوروکراسی پیچیده و زمان بر می شوند که از دریافت آن منصرف شده و به بانک های خصوصی مراجعه می کنند که در آنجا هم با بهره های بالای 30 درصد مواجه هستند که اصلا توجیه اقتصادی نخواهد داشت.»

وی تاکید کرد: «حتی اگر فرض کنیم سرمایه گذاران با استفاده از روش هایی بتوانند محل سرمایه گذاری خود را به بهره برداری برسانند و مشکلات بانکی را نادیده بگیرند، تازه ابتدای مشکلات است چون مشکلاتی مانند عوارض سنگین، مالیات 9 درصدی ارزش افزوده، عوارض مختلف شهرداری و غیره سبب می شود تا خدمات هتلداری گران شود. حتی در زمینه تجهیزات هتلداری هم گمرک بالاترین تعرفه را دارد؛ این در حالی است که در کشورهای پیشرفته برای واردات تجهیزات هتلداری، معافیت های قانونی وجود دارد.»

وی در ادامه افزود: «من معتقدم که اگر بخش دولتی در کنار بخش خصوصی باشد، مشکلات کم خواهد شد؛ خصوصا برای سرمایه گذاران داخلی، دولت باید موقعیت را برای بخش سرمایه گذار داخلی فراهم کند و بعد از آن بسترسازی به منظور ورود سرمایه گذاران خارجی اقدام شود. در دوران پساتحریم باید از حضور برندهای خارجی در صنعت هتلداری و در بخش ساخت و بهره برداری از آن استفاده کنیم. حتی باید از دانش و تکنولوژی آنها استفاده کنیم.»

لزوم استانداردسازی هتل ها

رئیس جامعه هتلداران ایران درباره تعیین قیمت خدمات در هتل های ایران نیز گفت: «با توجه به نحوه ارائه خدمات و البته وضعیت اقتصادی کشورمان، اکنون به جرأت می توان گفت هزینه اقامت در ایران گران نیست و در برخی موارد حتی ارزان ترین نرخ را در منطقه داریم؛ اما به دلیل برخی از موارد که قبلا نیز به آنها اشاره شد، امروز خدمات گران تمام می شود.»

وی افزود: «در آئین نامه قبلی ایجاد و اصلاح و نرخ گذاری تاسیسات گردشگری، آمده بود: هتل هایی که برای دریافت گواهی مراجعه کرده یا آن را دریافت نموده اند، مشمول نرخ گذاری آزاد هستند که این یک نکته تشویقی برای هتلداران بود تا برای استانداردسازی هتل ها و مراکز خود اقدام نمایند.

 

اما 767 هتل، در برابر این آیین نامه اظهار نارضایتی کرده اند؛ چون این هتل ها به دلیل عامل تشویقی وارد مرحله استانداردسازی شده اند، ولی با توجه به اعمال نظر سازمان میراث فرهنگی و همچنین ارائه نرخ های دستوری امروز هیچ تمایلی برای ورود به بحث استانداردسازی نیست.»

 

به گفته حمزه زاده با توجه به وضعیت فعلی اقتصادی، هتل ها تا 40 درصد هم تخفیف می دهند؛ برای مثال حتی در ایام عید برخی از هتلداران در استان ها تخفیف زیادی برای حضور گردشگر در مراکز اقامتی خود قائل می شوند. پس اختلاف ما با معاونت گردشگری بر سر دو یا سه درصد افزایش نرخ نیست؛ ولی سازمان میراث فرهنگی یکطرفه عمل کرده و نرخی برای کل کشور در نظر گرفته و آن را به همه هتلداران تحمیل می کند، در صورتی که بر اساس آیین نامه اصلاح شده باید نرخ هتل استاندارد به صورت مشترک تعیین شود.

رئیس جامعه هتلداران ایران در ادامه گفت: «دستوری نبودن قیمت ها، دست هتلداران را برای تعیین قیمت بر اساس قواعد حاکم بر سیستم عرضه و تقاضا باز می گذارد و به این ترتیب از متضرر شدن صاحبان هتل ها در فصل هایی که حجم سفرها کاهش می یابد، جلوگیری می کند. اگر دست هتلداران برای تعیین قیمت و نرخ اتاق های شان باز باشد، قیمت ها بر اساس میزان تقاضا شناور شده و گردشگران با سطح درآمد پایین تر نیز می توانند از خدمات هتل ها بهره مند شوند.»

نقش مؤثر هتل های زنجیره ای

حمزه زاده با اشاره به اهمیت حضور هتل های زنجیره ای برای بهبود شرایط قیمت گذاری و ارائه خدمات افزود: «هتل های زنجیره ای تعاریف مختلفی دارند، ولی آنچه در ایران به عنوان هتل های زنجیره ای فعالیت می کنند، هتل هایی هستند که از هر لحاظ یکسان سازی شده باشند. این یکسان سازی شامل استانداردها، امکانات و نوع خدمات، آموزش ها، یونیفورم و لباس کارکنان است. در رأس تمام این امور، هتل های زنجیره ای دارای مدیری واحد هستند که امور تمامی هتل ها را مدیریت می کند اما می دانیم موضوع حضور هتل های زنجیره ای چیزی نیست که اکنون در ایران مشاهده می کنیم.»

به اعتقاد این مقام صنفی، هنگامی که هتل ها به صورت زنجیره ای اداره می شوند طبیعتا با کاهش هزینه ها مواجه خواهیم بود. مخصوصا هزینه های بازاریابی و تبلیغات و خریدها؛ چرا که بسیاری از خریدها به صورت عمده انجام می شود و به تبع آن با درصد بیشتری از تخفیف محاسبه خواهد شد. تمام این امور سبب ارائه خدمات با کیفیت به مهمانان هتل می شود.

با دانش بین المللی فاصله داریم

اما از بحث ارائه خدمات یا حتی قیمت گذاری که بگذریم، لازم است برای ساخت مراکز اقامتی نکاتی مهم و استانداردی کاملا فنی در نظر داشته باشیم که این موارد به نوعی زیرساخت اصلی تدارک ارائه خدمات است.

اصغر ژیان دربندی، پدر هتلداری ایران که در رشته مدیریت هتل، راه اندازی و سیستم گذاری هتل و بخش هتلینگ بیمارستان ها تحصیل کرده با اشاره به مشکلات ساخت و تجهیز هتل های ایران می گوید: «در حال حاضر، فعالیت های ابتدایی ساخت هتل در ایران از مرحله طراحی نقشه های عمرانی، تامین تاسیسات، برق و ... تا زمان افتتاح آن با دانش روز جهانی فاصله زیادی دارد و معمولا سرمایه گذاران به دلیل نداشتن اطلاعات کافی در این زمینه، زیر بار پرداخت هزینه های سربار بی شماری می روند.»

 

دربندی افزود: «این در حالی است که برای بازسازی هتل ها و اماکن اقامتی موجود نیز دانش فراگیری در کشور وجود ندارد که همین امر باعث دیرتر رسیدن سرمایه گذاران به اصل سرمایه و پس از آن سوددهی خواهد شد.

 

برای مثال، برای ساخت هتل های جدید دریافت موافقت اصولی از سازمان میراث فرهنگی از الزامات مهم است و در این حالت بدون تایید دفتر فنی سازمان، هرگز هتلی ساخته نمی شود؛ اما به دلیل این که مهندسان معمار یا مدیران سازمان میراث فرهنگی، تجربه و همچنین نیازهای بهره بردار را به درستی نمی دانند، سبب می شود پس از دریافت مجوزهای لازم برای ساخت، اصلاح نقش ها برای تغییراتی در پلان متناسب با موقعیت محلی هتل و نیازهای آن ضروری به نظر برسد که همین موضوع هزینه زیادی برای سرمایه گذاران ایجاد کرده است و می تواند عاملی برای انصراف آنها از این صنعت باشد.»

این متخصص هتلسازی و تجهیز هتل با اشاره به کمبود افراد متخصص در زمینه ارائه مشاوره لازم قبل از ساخت مراکز اقامتی تاکید کرد: «برای کم کردن این مشکلات و موانع نیز نمی توان به قوانین و قواعد مستقلی اکتفا کرد، زیرا محاسبات اندازه ها و سیستم گردش کار هر هتل یا اقامتگاه با هتل یا اقامتگاه دیگر یکسان نیست.»

وی معتقد است در حال حاضر، جایگاه فارغ التحصیلان هتلداری آن گونه که باید و شاید نیست و در زمینه پرورش نیروهای تحصیلکرده و متخصص برای هتلداری نیز کیفیت آموزش پایین است و منابع درسی کاربردی در دسترس نیست یا این که اغلب مدرسان نیز به این رشته اشراف کافی ندارند و در حال حاضر، از کتاب های خارجی کپی برداری یا از اینترنت گرفته می شوند.

 

این کار مانند این است که شخصی با خواندن کتاب های پزشکی ادعای پزشک شدن داشته باشد. برای مثال،کسانی که به هتل سازی روی می آورند، معمولا از گروه ثروتمند جامعه هستند و پس از احداث یک هتل به طور معمول، یکی از بستگان درجه اول خود را برای مدیریت این مکان ها در نظر می گیرند در حالی که آنها از کار خود هیچ اطلاعی ندارند.»

دربندی در زمینه به کارگیری نیروهای باتجربه در زمینه هتلداری نیز گفت: «بسیاری از هتل ها اهمیت و ارزش کارمند باتجربه را برای موفقیت آینده شغلی خود درک نمی کنند و معمولا در فصول کم مسافر جهت کاهش سطح هزینه های خود اقدام به اخراج این گونه نیروها می کنند و با شروع مجدد فصل سفر، تعدادی کارگر بی تجربه جدید استخدام می کنند. این کارکنان بی تجربه بیشترین ضربه را به سرمایه گذار خواهند زد.

 

وی معتقد است بحث استانداردسازی در صنعت هتلداری تقریبا غیرممکن است چون در کار هتلداری با مقوله های خدماتی مانند ساختمان، پرسنل، بهداشت، تجهیزات و حتی نوع سیاست های مدیریت هیچ کدام را نمی توان استانداردسازی کرد و نمی توانیم برای آنها چارچوب مشخصی تدوین نماییم. مسئولان برای استانداردسازی سلیقه ای عمل می کنند که این شیوه کاملا غیرکارشناسی است و در نهایت با شکست روبرو خواهد شد، بلکه زمینه خروج سرمایه ها از این صنعت را نیز برای مان به ارمغان خواهد آورد.»

نیازسنجی؛ عامل اصلی توسعه

دربندی تاکید کرد: «امروز مسئولان جلسه گذاشته اند و با یکدیگر به این توافق رسیده اند که لازم است 400 هتل تا فلان تاریخ بسازیم؛ اما آیا واقعا این هتل ها مکان نمایی دقیق و اصولی شده اند یا این که مثل شهر مشهد امروز اینقدر هتل داریم که بحث دزدیدن مشتری به میان آمده است!

 

 

وی تصریح کرد ما باید در شهرها و مکان هایی که گردشگر بیشتری دارد هتل مناسب – تاکید می کنم هتل مناسب – داشته باشیم، نه این که بگوییم فقط هتل 5 ستاره لازم است. چون امروزه در صنعت هتلداری حتی یک ریال هزینه باید توجیه اقتصادی داشته باشد و این تعداد ستاره ها نیستند که تعیین کننده موفقیت سرمایه گذاری خواهد بود.»

این متخصص صنعت هتلداری تاکید کرد: «باید مطالعه شود که مثلا برای سال 2016 به چند هتل در کدام شهرها و چند ستاره یا کدام نوع کیفیت خدمات نیاز داریم و به همین ترتیب با برنامه پیش برویم تا بتوانیم به سرمایه گذاران مشاوره درست بدهیم. در حال حاضر، شاهد این موضوع هستیم که در یک شهر که گردشگر چندانی ندارد، به دلیل ارزان بودن زمین، چندین هتل 5 ستاره ساخته شده، اما در سایر شهرها هتل با کیفیت نداریم.

 

برای مثال 200 هتل در مشهد در دست احداث است و 180 هتل هم مشغول فعالیت، یعنی 380 هتل و از آنجایی که آینده گردشگری این شهر مانند امروز نخواهد بود قطعا بسیاری از این هتل ها با کمبود مسافر و ورشکستگی مواجه خواهد شد. از سوی دیگر، در یک روستای کم جمعیت سرمایه گذار، یک هتل 5 ستاره احداث می کند که نیازمند 200 نفر نیروی کار است، در حالی که این روستا در سال 200 نفر هم گردشگر ندارد و این یعنی بر باد دادن منابع مالی.»

هزینه های انرژی نادیده گرفته شده است

دربندی درباره ساخت هتل در کشورمان گفت: «یکی از مهم ترین نکاتی که قبلا هم به آن اشاره کردیم نبود متخصصان طراحی مراکز اقامتی در کشورمان است و انتظار داریم یک مهندس معمار بتواند هتلی با قابلیت های اقتصادی برای متقاضیان سرمایه گذاری طراحی کند و نکته جالب تر این که این نقشه های غیر اصولی که همانند یک ساختمان مسکونی یا در خوشبینانه ترین حالت، مثل یک پاساژ طراحی شده اند از سوی مسئولان امر، یعنی سازمان میراث فرهنگی تایید هم می شود.»

وی تاکید کرد امروز بحث کاهش مصرف انرژی به عنوان یکی از اصلی ترین هزینه های مراکز اقامتی اولین نکته مد نظر طراحان مراکز اقامتی است ولی اگر به نقش های طراحی شده یا حتی هتل های نوساز کشورمان توجه کنیم، می بینیم اصلا به این نکته توجه نشده است. برای مثال آشپزخانه در طبقه منفی 2 ساخته می شود و رستوران در آخرین طبقه فقط به دلیل این که منظره و چشم انداز داشته باشد. حال سوال اینجاست که گرم رساندن غذا به مشتری یا حتی خود انتقال غذا برای هتل چقدر هزینه دارد؟ آیا واقعا هیچ حسابی برای این منظور داشته اند؟

به گفته این متخصص اکنون در بسیاری از هتل های مطرح بین المللی به جز آنهایی که فقط به قصد ارائه خدمات لوکس تاسیس شده اند، بحث استفاده از ظروف یکبار مصرف برای کاهش هزینه ها به میان آمده در حالی که اگر به یکی از سرمایه گذاران ایرانی چنین پیشنهادی بدهیم دقیقا می گوید: «مگر می خواهم مسافرخانه راه بیندازم!» خوب این نگاه غیر اصولی باعث می شود تا این سرمایه گذار بخش اعظم سرمایه خود را به عنوان سرمایه اولیه در نظر بگیرد و تنها با گذشت یکی دو سال با تحمل زیانی سنگین مجبور به ترک بازار شود.

دربندی تاکید کرد: «امروز بحث بازیافت انرژی و استفاده مجدد از حامل های انرژی یکی از اساسی ترین موارد حتی در منازل مسکونی است که این موضوع در هتل ها جزو لاینفک اقتصادی هتل ها خواهد بود؛ ولی آیا تاکنون از خودتان سوال کرده اید چند درصد از هتل ها سیستم بازیافت آب و استفاده مجدد از آب خاکستری در واحدهای اقامتی خود دارند؟ در حالی که می دانیم نه صددرصد بلکه بیش از 90 درصد هتل های منطقه ای مثل لاس وگاس در ایالات متحده دارای چنین سیستمی بوده و تقریبا 10 درصد از هزینه های خود را کاهش داده اند.»

 

کرایه اتاق ملاک موفقیت نیست

دربندی با اشاره به سیستم مدیریتی کاملا سنتی در مراکز اقامتی کشورمان گفت: «در بسیاری از واحدهای اقامتی ایران، ضریب بیشتر پر شدن اتاق های یک مرکز اقامتی یعنی موفقیت صددرصدی آن واحد که واقعا باید به این نوع تفکر خندید چون امروز در دنیا و کشورهای پیشرفته در صنعت هتلداری اصلا کرایه دادن اتاق ملاک نیست، بلکه خدمات جانبی هتل می تواند تعیین کننده موفقیت و سودآوری آن واحد اقامتی برای سرمایه گذاران باشد.»

به اعتقاد این متخصص صنعت هتلداری اکنون هتل های نامدار در سراسر جهان با ارائه خدمات جانبی از جمله برگزاری همایش ها، مراکز تفریحی، مراکز ورزشی و دیگر موارد توانسته اند حتی ارزش افزوده ای بالاتر ای کرایه یک اتاق برای خود و سهامدارانشان فراهم کنند، در حالی که می بینیم حتی هتل های نوساز ایران اصلا فاقد چنین امکاناتی هستند و با توجه به مدیریت غیر اصولی حتی اگر هم دارای چنین امکاناتی بوده اند، توانایی استفاده و بهره برداری از آن را به نفع کل مجموعه نداشته اند. برای مثال، اگر یک سالن عروسی در هتل وجود دارد، به دلیل ارائه خدمات بسیار ضعیف یا دریافت هزینه های بالا، تقریبا می توان گفت تمام طول سال خالی مانده است.»

سود یا زیان؛ مسئله این است!

پدر علم هتلداری ایران در ادامه تصریح کرد: «امروز اگر از یکی از مدیران هتل های موجود بپرسیم سال گذشته سود کرده اید یا زیان، سریعا هزینه های شان را از درآمد کاسته و رقمی را به عنوان سود یا زیان اعلام می کند، در حالی که برای محالسبه سود یا زیان هتلداری نمی توانیم این گونه عمل کنیم چون مبنای محاسبه هزینه ها با درآمدها کاملا متفاوت است و باید حسابداران خبره در علم هتلداری داشته باشیم.

 

اصلا اجازه دهید برای شما یک مثال ساده بزنم: فرض کنیم در منوی شام یک رستوران یک وعده زرشک پلو گنجانده شده است، برای محاسبه هزینه یک پرس از این غذا چگونه عمل می کنیم؟ آیا قیمت مواد اولیه، هزینه انرژی و کارگر را جمع می کنیم و با اضافه کردن یک عددی به عنوان سود، قیمت نهایی را اعلام می کنیم؟ خیر، این نیست! چون برای پخت این وعده غذایی تنها یک قلم مورد نیاز مرغ داریم که از بخش های مختلف این مرغ می توانیم در تهیه غذاهای دیگری مثل سوپ یا انواع سس یا چند مورد دیگر استفاده کنیم.

 

خوب پس سود این موارد کجا محاسبه شد؟ مگر نه این که یک کاسه سوپ یا جزو سرویس محاسبه شده یا این که به طور جداگانه از مشتری هزینه دریافت می شود؟ این یعنی اغلب سرمایه گذاران و فعالان صنف هتلداری در ایران از مبانی هتلداری هیچ اطلاعی ندارند و فقط چون پدرشان در این حرفه بوده یا این که سرمایه ای داشته اند، وارد این صنعت شده اند.»/ج