اتحادخبر: تغییر در فرمول اجاره موضوعی است که این روز‌ها متعاقب کاهش نرخ سود بانکی بیش از پیش مورد توجه قرار گرفته است. اکنون در بازار مسکن ۳۰ هزار تومان اجاره برابر یک میلیون تومان ودیعه در نظر گرفته می‌شود.

به گزارش اتحادخبر به نقل از روزنامه آرمان؛ کاهش سود بانکی باعث تمایل بیشتر موجران برای دریافت اجاره شده که این خود فشار مضاعفی بر مستاجران وارد می‌کند. برخی کارشناسان معتقدند اکنون می‌توان فرمول اجاره بها را تغییر داد و برابر با هر یک میلیون پول ودیعه، کمتر از ۳۰ هزار تومان اجاره تعیین کرد.

خانه‌های پول‌ساز

کسب درآمد از محل اجاره دادن واحدهای مسکونی، روالی است که طی سال های دهه ۸۰ به اوج خود رسید. در اواسط این دهه، بازار مسکن با چند شوک قیمتی مواجه شد و تا آنجا ادامه یافت که قیمت واحدهای مسکونی طی یک دوره پنج ساله تا سه برابر افزایش یافت. این سیر فزاینده قیمت مسکن و مستغلات به طور مستقیم بر افزایش نرخ اجاره بها نیز تاثیر گذار بود. طی سال های ۸۴ تا ۹۰ به واسطه افزایش سود سپرده های بانکی، روال قراردادهای اجاره میان موجران و مستاجران تغییر ماهیت داد.

 تا پیش از این، بنا بر موقعیت منطقه ای و متاثر از ارزش ریالی واحد مسکونی، تا حدود ۲۵ درصد از قیمت خانه و ملک از مستاجر اخذ می شد. یعنی اگر قیمت یک واحد مسکونی در برهه زمانی مورد اشاره حدود ۵۰میلیون تومان بود، مبلغ اجاره بها در حدود ماهانه ۳۵۰ هزار تومان برآورد می شد. در این دوره موجران تمایل بیشتری داشتند تا در عوض دریافت ودیعه، عین مبلغ اجاره بها را به شکل نقدی و ماهانه دریافت کنند تا از یک سو نسبت به بهره های بانکی سود بیشتری ببرند و از سوی دیگر به اصطلاح آن دریافتی را به زخم زندگی خود بزنند.

در این میان مواردی هم بود که با فرمول تبدیلی، بخشی از مبلغ اجاره بها در شکل ودیعه و مابقی به صورت نقدی و ماهانه دریافت می‌شد. این فرمول بیشتر از سوی مستاجران مورد استقبال بود، زیرا به هر روی، در پایان هر سال میزانی از دارایی آنها در قالب ودیعه مسکن نزد موجران پس انداز می شد؛ ضمن اینکه فشار مالی بر مستاجران به واسطه پرداخت های نقدی کمتر اتفاق می افتاد. بعد از آنکه در سال های ۸۴ تا ۹۲ نرخ سود سپرده های بانکی رو به افزایش گذاشت، روال قراردادهای اجاره مسکن نیز دستخوش تغییر شد.

در این دوره، مالکان تمایل بیشتری داشتند تا به میزان ۲۵ درصد معمول، از مستاجران پول ودیعه دریافت کنند تا با سپرده‌گذاری در بانک، تا چند برابر بیشتر از ملک اجاره ای خود، سود ببرند. با این اتفاق بود که اصطلاح «پول پیش» به کلید واژه مرسوم بین موجران و مستاجران در معادلات بازار مسکن تبدیل شد.

این خانه چند؟

بنا بر فرمول اصولی در بنگاه معاملات ملکی، میزان اجاره بهای یک واحد مسکونی نمی تواند بیشتر از یک پنجم و معادل ۲۰ درصد از ارزش ریالی آن تعیین شود. هر چند جهت تعیین مقدار اجاره بها به شکل ودیعه ستانی یا دریافت نقدی و یا ترکیبی از هر دو همچنان این شیوه اعمال می شود، اما نکته اساسی این است که طی سال های ابتدایی دهه نود تاکنون، قیمت مسکن تا حدود ۳۰ درصد کاهش یافته است. معاون وزیر راه و شهرسازی ضمن اعلام این مطلب گفت:« با کاهش سود بانکی در بازار مسکن دچار تکانه‌های شدیدی نمی‌شویم و ممکن است مالکان همچنان پول خود را در بانک سپرده گذاری کرده یا آن را در بازارهای دیگر اقتصادی وارد کنند.» خبرگزاری تسنیم روز گذشته به نقل از حامد مظاهریان گزارش داد:«سیاست وزارت راه و شهرسازی گسترش بازار رهن است.»

 بعد از آنکه نرخ سودهای بانکی طی چند مرحله از بیست و دو درصد سایق به پانزده درصد فعلی کاهش یافت، به نظر می رسد بسیاری از مالکان واحدهای مسکونی ترجیح می دهند به جای اینکه مبالغ توافقی را در شکل «پول پیش» از مستاجر دریافت کرده و در بانک سپرده گذاری کنند، ارزش ریالی معادل ۲۵ درصد از قیمت کل واحد مسکونی خود را از مستاجر به صورت پرداخت های نقدی ماهانه دریافت کنند.

از آنجایی که در عرف این بازار، معادل ریالی هر یک میلیون پول ودیعه برابر با ۳۰ هزار تومان پرداخت نقدی می شود، مستاجر یک واحد مسکونی که حدود ۳۰۰ میلیون تومان ارزش ریالی دارد، ناگزیر است ماهانه تا دو میلیون و دویست و پنجاه هزار تومان اجاره بها پرداخت کند. از این رو برخی از کارشناسان بازار مسکن این پیشنهاد را ارائه داده اند تا نرخ برابر با پول ودیعه کمتر از سه درصد فعلی تعیین شود تا از این طریق فشار مالی مضاعف از مستاجران برداشته شود.

با این همه رئیس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است: «برخی معتقدند حالا که نرخ سودهای بانکی به ۱۵ درصد رسیده باید مبلغ ۳۰ هزار تومان اجاره در ازای یک میلیون تومان پول پیش نیز کاهش پیدا کند ولی من چنین نظری ندارم» حسام عقبایی در گفت و گوی دیروز خود با ایسنا در این رابطه عنوان کرد:« فرمول ۳۰ هزار تومان اجاره ماهانه در ازای تبدیل یک میلیون تومان رهن، عرفی است که بین مردم ایجاد شده و به این زودی‌ها تغییر نمی‌کند.»

او با بیان به اینکه کسانی که خانه‌هایشان را رهن می‌دهند و پول پیش می‌گیرند عمدتا افرادی هستند که پولشان برای خرید خانه کم است گفت:« این‌که مالکی خانه‌اش را رهن بدهد و پول آن را به بانک بگذارد و سودش را بگیرد آن‌قدر انگشت‌شمار و محدود است که اصلا نمی‌تواند به عنوان یک معیار و مصداق برای رشد اجاره بها در نظر گرفته شود.» عقبایی با این استدلال نتیجه گرفت که الان زود است در این رابطه صحبت کنیم./ج