حسین یگانه: 

با آغاز بکار دولت نهم و دهم شعار تثبیت قیمت مسکن و کنترل نرخ ساخت و ساز بعنوان گفتمان غالب دولت مطرح گردید. انبوه سازی مسکن با مضامینی از قبیل کاهش قیمت تمام شده مسکن، جلوگیری از افزایش تورم، ایجاد زمینه و فرصت مناسب اقتصادی و اجتماعی برای زوج های جوان، پرداخت تسهیلات بانکی برای خرید و یا ساخت مسکن، جلوگیری از توسعه افقی شهرها، کنترل بهتر خدمات رسانی شهری توسط شهرداریها و دیگر دستگاه ها و نهادهای ذیربط و در مجموع فراهم نمودن شرایط مطلوب معیشتی برای اقشار کم درآمد جامعه. همه مطالب ذکر شده در جای خود مقبول و معقول بنظر میرسد اما بخش عظیمی از این گفتمان به ظاهر سازنده،تبدیل به ابزاری جهت پیشبرد اهداف سیاسی دولت وقت در تصرف حاکمیت و جذب توده های متوسط و ضعیف جامعه به منظور پشتوانه سازی عمومی، برای تداوم بخشی به بقاء در قدرت منجر گردید.

حال به این مهم میپردازیم که چرا اساساً گفتمان فوق نقش بر آب میگردد و از بد حادثه بخش عظیمی از سرمایه ها و ثروت ملی نیز به فنا میرود. لذا ایجاب می نماید تااختصاراً به نقش کلیدی آیتم توزیع متناسب ثروت و تدارک فرصت های شغلی بعنوان عاملی بازدارنده در جلوگیری از نرخ مهاجرت از روستا به شهر اشاره نمایم. برای جهت دهی بهتر موضوع،مطلب را با چند سوال آغاز میکنم.

1- چرا روز بروز به محدوده مصوب شهرهای کشور افزوده می شود؟

2- آیا داشتن زمین فراوان یک فرصت برای شهرسازی محسوب می شود؟

3- آیا توسعه فعلی شهرها مبتنی بر نیازهای واقعی تامین مسکن شکل میگیرد؟

4- اگر مسکن مهر پروژه موفقی از طرف دولت وقت عنوان می شود پس چرا پدیده زمین خواری کماکان رواج دارد؟

5- چرا آژانس های معاملاتی املاک خارج از مصوبات واحد صنفی عمل می نمایند؟

در پاسخ به سوال اول باید گفت اصولاً هرگونه افزایش روز به روز محدوده مصوب شهرها و یا روستاها نشان از ناتوانی دولت ها در کنترل و مهار ساخت و ساز مسکن دارد و انجام آن کاملاً غیرقانونی می باشد. به زبان ساده فرآیند تهیه طرح های مصوب هادی و یا جامع شهری بدین شکل است که مطابق با قوانین و مقررات شهرسازی که در اکثر کشورهای جهان نیز از همین الگو استفاده می شود، در یک بازه حداقل 10 ساله متخصصین حوزه شهرسازی با نگاهی به نرخ رشد(مطلق و نسبی) جمعیت و ارزیابی میزان اراضی موجود و دیگر کاربریهای مورد نیاز و لحاظ نمودن برنامه های بالادستی مصوب که از راهبردهای استراتژیک ملی منشاء میگیرد اقدام به تهیه و تعیین خط فرضی معینی می نمایند که اصطلاحاً به آن محدوده مصوب شهری یا روستایی گفته می شود. بنابراین انتظار میرود پس از تهیه طرح مذکور همه فاکتورها و المانهای شهری براحتی در کنترل و نظارت دولت باشد و خارج از این خط فرضی که بعنوان یک فاکتور محدود کننده و یا خط قرمز محسوب می شود، در صورت مشاهده هرگونه تخلف افراد حقیقی و حقوقی، مراتب سریعاً مورد تعقیب قانونی از طریق نهادهای نظارتی و قضایی قرار گیرد.

اما سوال مهم اینجا شکل میگیرد، چرا با این تعریف و بیان ساده از محدوده مصوب شهری و روستایی که به آن پرداختیم باز هم شاهد توسعه روز بروز توسط مردم و یا ارگانهای دولتی هستیم و عملاً برخورد قاطعی با متخلفین نمی شود؟ اولین پاسخ اینست که متاسفانه نظام شهرسازی و برنامه ریزی در کشور، فارغ از قبول نیازهایواقعی جامعه، که اتفاقاً آن هم معلول دیگر تصمیم گیریهای گاهاً غلط مسئولین در برهه های زمانی مختلف میباشد، شکل میگیرد.اگر در شهری مانند بوشهر یا برازجان به دلیل شرایط خاص جغرافیایی، رشد بسیار سریع در خارج از محدوده قانونی اتفاق می افتد از ریشه ای ترین دلایل آن، وجود جاذبه های بیشتر اقتصادی و اجتماعی شهرهای فوق بوده که سیر مهاجرت از روستا به شهر براحتی و آسانی اتفاق می افتد.

عامل بعدی، قیمت بالای مسکن و یا نرخ بالای کرایه و رهن مسکن میباشد که افراد با درآمد پایین را، وادار به خروج از محدوده مصوب و تصاحب اراضی با مالکیت شخصی و در برخی مواقع ملی، برای سکونت غیررسمی و غیرقانونی می نماید. عدم توان نظارتی دستگاه های مسئول و ناظر در جلوگیری از تشکیل سکونتگاه های غیر رسمی عامل مهم دیگر می باشد. سودجویی، تبانی و بهره گیری از رانت های دولتی در رقابت در تصرف املاکملی خارج از محدوده را به دلیل اهمیت موضوع، میتوان به دلایل فوق اضافه نمود. به هر صورت کلیه ابزارهای قانونی محدودکننده، در چارچوب قانون و مقررات در حوزه وظایف ادارات راه و شهرسازی، شهرداریها، منابع طبیعی، امور اراضی و مراجع قضایی جهت مقابله با این پدیده گنجانیده شده است ولی اینکه عملاً اتفاق مثبت و مستمری برای تحت پیگرد قرار دادن متخلفین انجام نمی شود خود بحث دیگری می باشد که در ادامه به آن پرداخته خواهد شد. اصولاً به دلیل نگاه سلیقه ای و مصلحتی به قوانین و ورود فساد تبانی و رشوه گیری در بخشی از دستگاه های حاکمیتی، بعنوان مدافعان حقوق ملت، ورود و مبارزه با این مسئله به امری بی اهمیت و در عین حال دردسرساز تبدیل شده است. اگر حکم صریح قانون در همه امور اعتبار و احترام و پشتوانه دارد پس چرا با برخی مفسدین اقتصادی برخورد قاطع نمی شود و چرا مجازاتهای قانونی فقط برای برخی موارد اعمال میگردد. لذا نگاه مبتنی بر کوتاهی، تسامح و تساهل در اجرای قوانین می شود آن چیزی که هم اکنون یکی از نتایج آن توسعه افسار گسیخته شهرها و تصرف اراضی ملی است.

بدلیل گستردگی بحث از پاسخ به سوالات دیگر خودداری نموده و استثناً به توضیحاتی در خصوص سوال پنجم خواهم پرداخت.

آیا تاکنون اندیشیده اید چرا با سیر فزاینده رشد تعداد آژانس های معاملات مسکن در کوچه و خیابانهای سایر شهرهای کشور علی الخصوص در استان بوشهر مواجه شده ایم؟ چرا برخی گروه های سنی فعال جامعه که میتوانند در  افزایش ثروت و تولید ناخالص ملی مشارکت داشته باشند، عملاً وارد حوزه دلالی مسکن و زمین می شوند؟ چرا افراد بازنشسته دولت بهترین راه امرار و معاش خود پس از سی سال دریافت حقوق کارمندی را در راه اندازی بنگاه های معاملاتی مسکن می یابند؟ چرا برخی از کارمندان دولت در عین اشتغال به کار دولتی، شغل دوم خود را در راه اندازی آژانس مسکن و کاهش بازدهی در شغل اول قرار داده و از شغل اول خود صرفاً بدنبال اخذ حق بیمه و حقوق بازنشستگی میباشند.

در پاسخ به سوالات مطرح شده، میبایست جذابیت های شغلی بنگاه داری را بررسی کنیم. نبود قانون جامع کنترل و نظارت بر قیمت زمین و مسکن، ضعف دولت در انسجام بخشی و مدیریت و ساماندهی بنگاه ها، افزایش جمعیت و رشد تقاضا از جمله موارد مهم در رونق بخشی این نوع از اشتغال میباشد.اینکه افرادی بصورت رسمی و غیر رسمی وارد این صنف می شوند و به التهاب مسکن و زمین می افزایند در واقع ناشی از سود سرشار و بالای حاصل از خرید و فروش در معاملات مسکن میباشد که بدون هیچگونه اقدام تخصصی در پردازش منتهی به بهبود کیفی و ایجاد ارزش افزوده واقعی مسکن، صرفاً در یک فرآیند بازاریابی و یا اصطلاحاً دلالی، شاهد افزایش قیمت بصورت کاذب میباشیم. بعنوان مثال چنانچه مسکن و یا زمینی یکصد میلیون تومان در شهری مانند برازجان قیمت گذاری شود براساس تعرفه صنف املاک و مسکن، بنگاه های معاملاتی حق دریافت 1% کمیسیون را از هر دو طرف معامله دارند(هر نفر نیم درصد). یک درصد مبلغ فوق یک میلیون تومان محاسبه می شود که این مبلغ بصورت نصف از فروشنده و خریدار اخذ می شود. حالا اگر فقط یک بنگاه معاملاتی در طول ماه صرفاً دوبار خرید و فروش در حد مثال فوق را انجام دهد براحتی و با کمترین هزینه، دومیلیون سود ناخالص دریافت خواهد کرد و اگر 30% سود ناخالص را صرف هزینه های برق و آب و تلفن و اجاره بهای مغازه نماییم در نهایت مبلغ 1400000 تومان سودخالص عاید بنگاه دار خواهد شد. خارج از بحث خرید و فروش، سود ناشی از دریافت کمیسیون رهن و اجاره نیز میبایست لحاظ گردد هر چند که بنگاه داران سود حاصل از رهن و اجاره مسکن را هیچوقت چشمگیر نمی دانند. این تنها مدلی از محاسبه سود بود که فرد بنگاه دار در یک حالت نرمال بازار نسبت به خرید و فروش آن اقدام میکند. اما در آنطرف ماجرا آژانس های مسکن به مانند یک شبکه عمل می کنند و سعی در ایجاد یک حالت تعاملی و همزیستی منجر به سود در درون شبکه خود را دارند. این قضیه در مواقعی که بازار دچار رکود و سردی تنور معاملات می شود بیشتر ظهور می نماید. در این حالت قیمت گذاری بر روی مسکن از طرف آژانس ها می بایست به گونه ای تنظیم شود که سود حاصل از خرید و فروش بنگاه های درگیر معامله را، در حد رضایت تامین نماید. بعنوان مثال اگر مشتری در منطقه x   بدنبال مسکن باشد و به بنگاه املاکی مراجعه نماید که بر حسب شرایط سوژه مورد دلخواه مشتری را نتواند عرضه کند، شبکه در این نقطه فعال می شود و بنگاه داران دیگر قول همکاری داده و سوژه دلخواه را جستجو میکنند. در این حالت نرخ اولیه مسکن که قبل از بروز شبکه می بایست به مشتری اعلام می شد، حالا با درگیر شدن بنگاه های دیگر، قیمت مسکن یا زمین ممکن است بنا به تورم روز حداقل 3 تا 5 میلیون رشد کاذب و یکباره نماید تا فقط صرفاً سود آژانس های مسکن دچار نقصان و کمبود نشود.

مثالهای فوق فقط گوشه ای از حالت های مختلف معاملات مسکن بوده که هر روزه در اطراف ما انجام می شود که بدلیل طولانی شدن بحث و رعایت صبر و حوصله مخاطبان گرامی، از ادامه آن خودداری می نمایم.

لذا همانگونه که از روند بحث مشخص است قسمتی از فرآیند افزایش قیمت در بخش زمین و مسکن در سایرشهرها صرفاً به فعالیت خارج از اساسنامه آژانس های مسکن برمیگردد.اما اتفاق دیگری که در زمان رکود بازار مسکن بوقوع می پیوندد بروز پدیده شوم و غیرقانونی به اصطلاح زمین خواری بوده که صرفاً با هدف سوداگری و کسب سود نه چندان مشروع شکل می گیرد. همانطور که در ابتدای بحث نیز اشاره کردم طرح های هادی و جامع مصوب شهری و یا روستایی پس از تصویب در مراجع قانونی، در واقع خط قرمز توسعه شهر یا روستا قلمداد می گردند و عدول از آن در حوزه ساخت و ساز مسکن و دیگر کاربریهای مرتبط، به منزله عدول از قانون و ایجاد ناهنجاری های اجتماعی، فرهنگی و اقتصادی می باشد. متاسفانه در هر قشری و هر صنفی افرادی وجود دارند که عملکرد نامطلوب و دور از شأن آنها می تواند زمینه حیثیت شغلی دیگر هم صنفان خود را خدشه دار نماید. از طرف دیگر بدلیل نوع شکل گیری ساختار سنتی و فرهنگی ما ایرانیان که پیشبرد اهداف فردی و یا گروهی غالباًاز مسیر کانالیزه کردن روابط بجای ضوابط محقق می شود، عدول از خط قرمز طرح های مصوب شهری از این منظر ممکن گردیده و عملاً اراضی خارج از محدوده و دارای کاربری کشاورزی براحتی تفکیک و به پلاک های مسکونی در قطعات مختلف 100 تا 300 متر مربع تبدیل و گذربندی و معابر نیز توسط خود افراد سودجو انجام می شود. در این هنگام اراضی تفکیکی باید به طریقی به مردم عرضه شود که تنها راه آن، ارائه از طریق آژانس های مسکن می باشد. جاذبه اینگونه اراضی و یا پلاک ها تفاوت ریالی و ارزشی بالای آنها با پلاک های درون محدوده است و همواره این اطمینان به مشتریان داده می شود که بزودی با هماهنگی هایی که با مراجع ذیربط از قبیل شهرداری و یا راه شهرسازی انجام شده به درون محدوده مصوب خواهند آمد و چنانچه شما خریداری نکنید افراد نیازمند دیگری هستند که اقدام به خرید نمایند. ببینید به راحتی با این شیوه مشتریان بی اطلاع و یا کم اطلاع را به دام انداخته و فرد بی سرپناه با اندک بضاعت مالی خود اقدام به ساخت مسکن با کیفیت پایین و بدون شناسنامه میکند و به این شکل زنجیره تشکیل سکونتگاه های غیر رسمی دامنه دار در اطراف شهرها بوجود می آید. مسئله ایکه تبعات منفی آن گریبانگیر مدیریت شهری و سایر دستگاه های نظارتی، امنیتی و انتظامی خواهد شد. البته تاکید میکنم که در صنف بنگاه های املاک جمع محدود و معدودی به سوداگری و انجام معاملات نامتعارف صنفی دست می زنند و این مهم معلول ضعف در قوانین نظارتی و نبود ریشه یابی دقیق و جامع نیازهای اجتماعی سایر اقشار مردم بوده که زمینه کجروی و فرار از قانون را میسر می سازد. با توجه به دلایل برشمرده شده فوق می توان اذعان نمود که سیاست ساخت مسکن مهر و مهار افزایش قیمت و نیز جلوگیری از سکونتگاه های غیرمجاز، در حال حاضر موفق نبوده و کماکان شاهد زمین خواری و تغییر کاربری غیرقانونی می باشیم چرا که سود و منفعت بالای آن برای بخش کوچکی از ذینفعان شامل معدودی از آژانس داران و مالکان اصلی این زمینها غیر قابل اغماض خواهد بود.

نتیجه گیری:

سیاستگذاریهای مقطعی و طوفانی بدون بررسی جامع، توسط برنامه ریزان دولتی برای جلب نظر عامه مردم و یا حل مُسکن وار موضوع تأمین مسکن ارزان در طول سالهای اخیر که مظهر آن سیاست ساخت مسکن مهر در دولت نهم و دهم می باشد،عملاً موفقیت آمیز نبوده و نتوانسته است در متعادل سازی بازار مسکن و جلوگیری از زیاده خواهی سودجویان حرفه ای، راهبرد مناسبی بحساب آید. از طرف دیگر رشد قارچ گونه آژانس های مسکن و عدم نظارت منطقی نهادهای ذیربط همواره بر التهاب بازار و توسعه ناهنجاریهای اجتماعی و فرهنگی و تضییع حقوق بیت المال خدشه های جبران ناپذیری را به همراه داشته است.

پیشنهادات:

1-تغییرات بنیادین در مبانی و سیاستگذاریهای کلان زمین و مسکن از قبیل بازتعریف حقوق مالکانه برای سایر ذینفعان حقیقی و حقوقی بنحوی که شاخص های کنترلی و نظارتی بدون هیچگونه ابهامی و به صراحت، توان کسب درآمدهای مالیاتی مازاد بر یک قطعه زمین و یا یک پلاک مسکونی را برای دولت میسر نماید.

2- در تهیه طرح های مصوب شهری و یا روستایی شاخص های بومی هر منطقه از قبیل رفتارهای اجتماعی، فرهنگی و تمایلات ذاتی افراد در مسکن گزینی و جهت گیری توسعه شهری به دقت مورد مطالعه و بررسی کارشناسی قرار گیرد و صرفاً از الگوها و متدهای عمومی شهرسازی پیروی نشود.

3-کوتاه نمودن زمان تهیه طرح های جامع شهری از طریق تشکیل بانک های اطلاعاتی مرسوم و بهره گیری از تکنولوژی GIS در شهرسازی نوین بمنظور همگام سازی با سیاست های توسعه جمعیتی.

4- شناسایی و حذف آژانس های مسکنی که خارج از ضوابط و منشور صنفی فعالیت می نمایند.

5-به منظور شفاف سازی قیمت مسکن و زمین و نیز محاسبه و کنترل واقعی نیاز به مسکن در جامعه، فرآیند خرید و فروش از طریق تاسیس دفاتر تخصصی در یکی از سازمانهای ذیربط مانند: راه و شهرسازی، ثبت و اسناد و یا اقتصاد و دارایی، اقدام تا راه هرگونه معاملات غیر عرف و غیرقانونی مسدود و به این ترتیب کنترل قیمت میسر گردد.

5-خودداری از مصلحت اندیشی در سازمانهای ذیربط و دستگاه قضایی در مبارزه با زمین خواران و سودجویان بنحوی که تخلف در اذهان عمومی غیرممکن جلوه نماید.

در پایان از همه صاحبنظران و اندیشمندان استدعا دارم برای دستیابی به حل معضل مسکن و زمین و تعادل بخشی در بازار، نقطه نظرات کارشناسانه خود در خصوص تحلیل فوق و ارائه سایر پیشنهادات سازنده را دریغ ننموده و دولت تدبیر و امید را در رسیدن به مقصد واقعی یاری نمایند. /ح